Come funziona la compravendita immobiliare?

Come funziona la compravendita immobiliare? Scopriamo insieme in cosa consiste la compravendita di un immobile, quali sono le fasi della compravendita e come arrivare al rogito senza stress.

La compravendita è un contratto regolato, in generale, dall’art. 1470 del codice civile, attraverso il quale una parte, chiamata ‘venditore’, trasferisce la proprietà di qualcosa o di un altro diritto a un’altra parte, chiamata ‘compratore’, in cambio di un pagamento, che è generalmente una somma di denaro. L’aspetto cruciale di questo accordo è l’onerosità, che lo fa riconoscere come ‘vendita’; se questa manca o viene sostituita si configura un altro tipo di transazione, come ad esempio una donazione nel primo caso oppure una permuta nel secondo.

Le fasi della compravendita immobiliare

Orientiamoci nell’iter da seguire per l’acquisto di un immobile, osservando in quale direzione si snodano le fasi di acquisto.

1. Proposta irrevocabile d’acquisto: Il compratore inizia il processo presentando una proposta d’acquisto al venditore, accompagnata da un eventuale acconto sul prezzo. Questo documento impegna solo l’acquirente e contiene informazioni cruciali sull’immobile e le condizioni dell’offerta.
2. Accettazione della proposta d’acquisto: Il venditore può accettare o rifiutare la proposta. L’accettazione è comunicata tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno. In caso di accettazione, l’acquirente è obbligato a rispettare l’offerta; in caso di mancata risposta, l’acquirente non ha alcun obbligo.
3. Contratto preliminare: Questo è un accordo scritto tra le parti che precede l’atto notarile di compravendita. Definisce le condizioni concordate per l’acquisto e viene spesso trascritto nei registri immobiliari. Contiene informazioni sulle parti, la descrizione dell’immobile, il prezzo e altre condizioni negoziate.
4. Atto di compravendita immobiliare (rogito): Questo è l’atto finale redatto da un notaio o in forma privata con autenticazione delle firme. Ripete le condizioni concordate nel contratto preliminare e include eventuali aggiornamenti. Il notaio verifica le ipoteche e le irregolarità edilizie e spesso è coinvolto nella gestione del pagamento. Durante questa fase, vengono anche pagate le commissioni, l’IVA, l’imposta di registro e le spese notarili.

Queste fasi sono fondamentali per garantire una compravendita immobiliare regolare e per assicurarsi che le condizioni concordate siano rispettate. La scelta tra una forma più semplice (forma privata) e una più costosa ma garantista (atto notarile) è una decisione importante da prendere durante il processo. Andiamo nelle specifico ed analizziamo quali sono alcune di queste fasi, cosa comportano e quando sono contemplate.

La trattativa diretta

Nel processo di acquisto immobiliare, dopo aver individuato la proprietà desiderata, è cruciale condurre le necessarie verifiche prima di assumere impegni vincolanti. Un approccio prudente spesso prevede l’uso di un contratto di compravendita, noto come “compromesso,” che consente di fermare l’affare, garantendo allo stesso tempo una certa flessibilità per effettuare le verifiche necessarie.

Il preliminare può essere redatto dalle parti senza la necessità di coinvolgere un avvocato notarile, sebbene la consulenza notarile offra notevoli vantaggi. Un contratto di compravendita preliminare standard obbliga le parti a completare la transazione, ma non impedisce al venditore di accettare offerte da terzi. Un contratto preliminare notarile offre un vantaggio significativo: la trascrizione nei registri pubblici consente al promissario acquirente di prevalere su terzi entro un determinato periodo.

Contratto preliminare redatto dal notaio: quando e come farlo

La redazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare da parte di un notaio è particolarmente consigliata in situazioni che coinvolgono investimenti significativi o quando non si ha piena fiducia nella controparte. Questa decisione inoltre dovrebbe essere basata anche sulla complessità dell’affare e la necessità di proteggere gli interessi delle parti coinvolte. Il coinvolgimento di un notaio offre sicurezza legale e alcuni vantaggi, che possono includere:

• Possibilità di Trascrizione nei Registri Immobiliari: La trascrizione prenota il bene immobile e garantisce che eventuali atti o gravami successivi posti in essere dal venditore non pregiudichino il promissario acquirente. Questo protegge il compratore da eventuali azioni legali di terzi o creditori del venditore che potrebbero interessare la proprietà.
• Maggiore Tutela in Caso di Inadempimento: Se il promittente venditore non rispetta gli obblighi del preliminare, i crediti del promissario acquirente, come il rimborso delle somme versate, sono garantiti da un privilegio speciale sull’immobile. Questo significa che il promissario acquirente ha priorità su altri creditori in un eventuale procedimento esecutivo. Questa protezione legale fornita al seguente link, può essere fondamentale in caso di inadempienza.

Quali scenari consigliano la redazione di un contratto preliminare di compravendita da parte di un notaio?

1. Venditori Sottoposti a Rischio: Quando il venditore è considerato finanziariamente instabile o soggetto a rischi di insolvenza.
2. Interventi Preliminari Complessi: Quando tra la firma del preliminare e quella del definitivo sono necessari interventi complessi come lavori di ristrutturazione, ottenere permessi, autorizzazioni, finanziamenti, o altri aspetti che richiedono tempo.
3. Lungo Periodo tra Preliminare e Definitivo: Quando c’è un notevole lasso di tempo tra il preliminare e il contratto definitivo, il che potrebbe spingere il venditore a violare il contratto per accettare offerte più vantaggiose. In tal caso, il preliminare notarile offre una protezione maggiore contro queste situazioni.
4. Caparra Elevata Senza Certezze: Quando una caparra di notevole entità è versata, e non ci sono garanzie sufficienti riguardo alla restituzione in caso di inadempimento, soprattutto se sono presenti altri creditori che potrebbero rivendicare i fondi.

Ciò nonostante, ci sono situazioni in cui un contratto di vendita preliminare notarile potrebbe non essere necessario. Queste includono:

• Venditori affidabili e non soggetti a rischio di insolvenza.
• Periodi brevi tra la stipula del contratto preliminare e quello definitivo.
• Assenza di importi elevati come caparra.
• Transazioni senza complicazioni o particolari rischi associati.

Chi registra il preliminare?

La registrazione del contratto preliminare varia a seconda delle situazioni.

• Quando il contratto è stilato da un notaio, è compito suo registrarlo in veste di sostituto d’imposta per le parti coinvolte.
• In caso contrario (o in caso di stipulo con la mediazione di un’agenzia immobiliare) spetta alle stesse parti la responsabilità di registrare il contratto. Questo processo richiede che le parti si rechino presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e paghino le imposte necessarie per la registrazione.

La figura del mediatore

Nella compravendita di immobili, la figura del mediatore è generalmente svolta da un agente immobiliare o da un mediatore immobiliare. Queste figure professionale hanno il compito di facilitare e intermediare la transazione tra il venditore e l’acquirente di un immobile, mettere in contatto le parti interessate, assistere con la documentazione e le pratiche amministrative, e fornire informazioni sulle proprietà immobiliari disponibili: può svolgere un ruolo importante nell’assicurare una transazione senza intoppi.

Gli agenti immobiliari e i mediatori immobiliari sono spesso regolamentati a livello legislativo o associativo in molti paesi e devono seguire determinate norme etiche e legali nel loro operato. Possono lavorare in proprio o essere impiegati da agenzie immobiliari.

Nel contesto della mediazione immobiliare, è essenziale richiedere serietà e competenza da parte dell’agente immobiliare. Questo significa fornire risposte dettagliate a domande preliminari riguardo alle condizioni della proprietà, aspetti catastali, urbanistici, impianti e consumi energetici. Un agente immobiliare competente deve anche anticipare le esigenze dello studio notarile, comprese questioni di regolarità urbanistica e agibilità, per evitare ritardi nell’acquisto.

È importante richiedere la documentazione chiave come planimetrie, documenti catastali e il regolamento condominiale per evitare sorprese future. Esaminare attentamente l’atto di provenienza dell’immobile, verificare lo stato degli impianti e ottenere copie delle certificazioni di conformità sono passaggi essenziali.

Il contratto di compravendita immobiliare

Un contratto di compravendita immobiliare deve essere redatto in forma scritta, e ci sono due opzioni principali: la scrittura privata autenticata (scrittura privata compravendita immobiliare) o l’atto pubblico davanti a un notaio. Quest’ultimo è preferibile, anche se più costoso, poiché semplifica notevolmente i compiti tecnici e garantisce maggiormente le parti coinvolte. La redazione dell’atto notarile implica che tale avvocato si occupi direttamente della trascrizione e del pagamento delle imposte.

Nel contratto di compravendita immobiliare e nel rogito notarile, oltre alle clausole standard, devono essere inclusi i seguenti elementi:

1. Le informazioni personali del venditore e dell’acquirente.
2. Una descrizione dettagliata dell’immobile oggetto della transazione, compresi dati catastali e ubicazione.
3. Il prezzo di vendita o di acquisto dell’immobile e le modalità di pagamento.

Il notaio, qualora impiegato nella contrattazione e generalmente incaricato dall’acquirente, legge il contratto ad alta voce di fronte ad entrambe le parti coinvolte. Queste ultime devono quindi firmarlo in ogni pagina, compresi gli allegati. Successivamente, procedono al pagamento del saldo e alla consegna delle chiavi. Questa procedura assicura che la compravendita sia effettuata in modo trasparente e conforme alle leggi vigenti.

I costi della compravendita immobiliare

Le spese relative alla compravendita immobiliare tra privati sono principalmente sostenute dall’acquirente, a meno che non vi sia un accordo diverso. Ricordiamo anche che le imposte, comprese quelle di registro, ipotecarie e catastali, che devono essere pagate all’eventuale figura del notaio per la registrazione e la trascrizione dell’atto, sono a carico dell’acquirente. Queste imposte sono considerate solidali, il che significa che entrambe le parti sono responsabili nel caso di mancato pagamento.

Ecco un riepilogo delle spese e delle tasse compravendita immobiliare da affrontare per acquisti fra privati:

• Se utilizzato, il pagamento dell’onorario del notaio, che varia in base al valore dell’immobile.
• 200 euro per l’imposta catastale, a meno che l’operazione non sia esente dall’IVA, nel qual caso il costo è di 50 euro.
• 200 euro per l’imposta ipotecaria, a meno che l’operazione non sia esente dall’IVA, nel qual caso il costo è di 50 euro.
• L’imposta di registro, che ammonta al 2% del valore catastale dell’abitazione se si tratta della prima casa. In caso contrario, l’importo aumenta al 9%.

Le cifre relative a queste spese possono variare significativamente in base alla natura delle parti coinvolte (privati o imprese) e alla tipologia dell’immobile (ad esempio, se si tratta di una prima casa o di un immobile di lusso).

La certificazione energetica

Quando è necessaria la certificazione energetica? Chi la deve pagare? Nella maggior parte dei paesi, come per l’Italia, la certificazione energetica abitazioni è richiesta per la compravendita di immobili. La sua necessità e responsabilità per il pagamento possono variare in base al paese e alle leggi locali. Tuttavia, in molte giurisdizioni, è il venditore o il proprietario dell’immobile che è responsabile per ottenere e pagare la certificazione energetica. Il documento APE (Attestato di Prestazione Energetica) fornisce informazioni sul consumo energetico dell’edificio e sulla sua efficienza.

La responsabilità di ottenere e pagare l’APE in Italia ricade solitamente sul venditore o sul proprietario dell’immobile, salvo accordi diversi. Questo documento fornisce informazioni sull’efficienza energetica dell’edificio, il suo consumo energetico e le emissioni di CO2 associate. Gli acquirenti possono utilizzare queste informazioni per valutare il potenziale impatto delle bollette energetiche, per influenzare il valore dell’immobile e per prendere, quindi, decisioni informate sull’acquisto.

Tutelarsi nelle compravendite

Per garantire una tutela efficace nella compravendita immobiliare, è essenziale considerare non una sola ma un insieme di misure preventive. La semplice garanzia verbale del venditore sulla condizione dell’immobile spesso non è sufficiente a rassicurare l’acquirente o a garantire che le cose stiano realmente come dichiarate.

Le strategie di tutela posso essere:

• Depositare il prezzo tramite il notaio o versare una caparra confirmatoria come misure giuridiche di tutela.
• Ottenere tempestivamente una relazione notarile che certifichi la regolarità urbanistica e la conformità dell’immobile come precauzione tecnica.
• Valutare la possibilità di stipulare un’apposita assicurazione in situazioni particolari.
• Queste misure sono fondamentali per ridurre al minimo le sorprese e i rischi associati alla compravendita immobiliare.

Attenzione in caso di mutuo

Prima di procedere all’acquisto di un’abitazione, è essenziale non trascurare la questione del mutuo. Spesso, nella fretta di trovare la casa ideale, si rischia di impegnarsi senza avere certezza di poter affrontare questo passo cruciale. Di conseguenza, è consigliabile ottenere l’approvazione per il mutuo da parte dell’istituto finanziario prima di sottoscrivere una proposta o un contratto preliminare. In alternativa, si può includere una clausola che rende l’accordo vincolante solo una volta ottenuta l’approvazione del mutuo entro un periodo di tempo specificato. Queste precauzioni contribuiscono a evitare situazioni scomode e incertezze finanziarie in un momento così importante come l’acquisto di una casa.